连平先生作为广开首席产业研究院院长兼首席经济学家，在接受中国经济时报记者采访时分享了他对2025年下半年全国楼市的看法。以下是对访谈内容的详细分析：
一、上半年楼市复盘
1. 商品房销售及房价跌幅明显收窄
截至6月底，商品房销售面积累计同比下降3.5%，这一数据较2024年底的跌幅收窄了9.4个百分点。新房价格月均环比下跌0.2%，二手房价格月均环比下跌0.4%，相比2024年的月均水平也分别收窄了0.3个百分点。这表明自2024年三季度末以来，政策组合拳的实施有效遏制了房地产市场的过度下跌趋势。
2. 一线和部分重点二线城市去库存加速
在一线城市和一些重点二线城市，去库存速度有所加快，住宅销售实现了两位数的增长。这种现象反映了这些城市的房地产市场相对稳定，购房者信心有所恢复。
3. 白名单专项贷款的支持
年内白名单专项贷款从最初的5.5万亿元扩大至8.5万亿元，新增贷款近3万亿元。这些资金的注入为房企的风险管控提供了重要支持，有助于缓解部分企业的财务困境。
二、房地产企业业绩分化
上半年，全国房企业绩呈现出明显的分化趋势。部分央企和国有房地产开发商销售回暖，营收同比增长超过30%，主要得益于他们在一线和重点二线城市拥有较多优质资产。大多数民营和中小房企则面临较大的挑战，因为他们的存量房产主要集中在三四线城市或低能级地区，市场需求不足，导致营收下降显著，并且还面临着存量土地资产减值的压力。
三、市场调整阶段的特点
1. 资产负债率较高
大多数房地产开发商的资产负债率处于较高水平，这使得它们在面对市场波动时更容易受到冲击。一半以上的上市房企现金短债比不到1，这进一步加剧了它们的现金流压力。
2. 债务偿还压力
下半年，房企债券到期偿还规模预计将达到1756亿元，比上半年增加了178亿元，比去年同期增加了274亿元。这意味着房企需要通过多种融资渠道来应对偿债压力。
3. 降价促销
预计未来一段时间内，经营困难的房企可能会继续采取以价换量、降价促销的方式，以吸引更多购房者，促进销售回款。
四、当前市场未完全企稳的原因
1. 居民部门购买力和预期收入下降
近年来，城镇居民收入增速放缓至5%左右，金融及银行理财产品收益率普遍降至2%左右。同时，一些行业出现了大面积降薪的情况，甚至有企业追缴过去的高薪。这些因素都削弱了居民部门的购买力和对未来收入的预期，从而影响了他们的买房决策。
2. 房企经营能力受限
由于资金供给问题，房企在施工质量、楼盘建造质量和楼宇交付等方面面临着更大的不确定性，这使得购房者变得更加理性谨慎。
3. 施工面积下降
截至2025年6月底，房地产施工面积年化约为67亿平方米，接近2013年末的水平。预计到年底，施工面积将降至64亿平方米左右，全年跌幅可能达到两位数。中央及地方住建部门对房屋新开工持谨慎态度，这将进一步影响房地产市场的复苏进程。
尽管房地产市场已经出现了积极的变化，但要实现真正的企稳还需要时间。预计下半年将是房地产市场逐步走向稳定的转折点。
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